2.1万+起，直逼二手！朝安新盘降至历史最低价

这几天，星河云颂府的工抵房刷屏了，带装修单价2.1万+/㎡起，想起开盘时3万/㎡，恍如隔世……

一手2.1万+/㎡起，直逼二手

功夫君致电星河云颂府，确认工抵房优惠价为2.1万+/㎡，接近2.2万/㎡，一共10套，楼层分布在7/13/14/18层等，仅限95㎡三房和115㎡四房，至于125㎡大四房，带装修单价要2.5万/㎡以上。

去年开盘时，价格为2.9-3.5万/㎡；今年初，项目对外输出价格为3.1-3.4万/㎡，新春特惠单位最低也要2.8万/㎡。

半年过去了，2栋住宅去化不理想，项目拿出10套工抵房吸客，2.1万+/㎡为史上最低。

其实早在一个月，同板块内的朝安金茂悦已降低姿态，618时率先降至2.1万+/㎡。

该盘春节前售楼部整改重新对外开放，6、7栋尾货还卖2.8万/㎡，520放出一批特价房源2.3万+/㎡，谷底价出现在618，2.1万+/㎡起。

今天，功夫君再次致电朝安金茂悦，回复在售4、5座楼王，整体比彼时的6、7座还便宜，具体价格如下：

115㎡四房低楼层还有2.1-2.2万/㎡；
99㎡北向三房已回调至2.4-2.5万/㎡，南向2.5万/㎡起；
124㎡飞机户型回调至2.3-2.4万/㎡；
136/143㎡等大户型要2.6-3.2万/㎡。

朝安两盘降至2.1万+/㎡是什么概念？比周边二手还便宜！

例如时代云图，南区商品房2-2.1万/㎡，贵一点的二期要2.2-2.3万/㎡，就连越秀龙湖傲云清盘价也要2.4万/㎡，二手挂牌2.7万/㎡，这是要卷死二手业主的节奏。

问及一位去年首波以单价2.9万/㎡买入星河的业主，利率5%以上，属于典型的高价位+高位利率，但他们想法不同：

“当时是置换，虽然买在高位，但卖的也是高位，黄岐30年楼龄卖1万/㎡，放现在肯定卖不出，所以没觉得遗憾。”

主打改善三四房，产品ok

再看看产品，星河云颂府一共有2栋住宅，2梯4户，Y字型楼栋，户户朝南，缺点是花园较小，与商业楼有空中连廊。

朝安金茂悦在推4、5座楼王，2梯5户或6户，密度相对高一点，但优势是有大花园。

| 朝安金茂悦沙盘

两个盘都有小三房，星河为95㎡三房，做到三开间朝南；金茂为99㎡三房，有北向与南向，只有两开间朝南或北。

刚改过渡产品中，两者都有115㎡四房，星河是横厅设计，金茂为南北对流双阳台设计。

终极改善户型中，星河只有125㎡南北对流四房，金茂有125㎡飞机户型、136㎡横厅户型、143㎡南北对流户型。

综合下来，星河的产品力强一点，金茂的选择性丰富一点。从交付来看，星河的又相对高端大气一点。

| 星河的交付

| 金茂的交付

在产品力、地段相似情况下，购房者又倾向于选择金茂，因为花园足够大，改善型家庭一大家子溜达起来，比地铁上盖的迷你小区更方便。

此外，购房者还会对比普君华府二期和朝安金茂悦，看重现楼+学区的会选择前者，看重性价比和大面积的，选择金茂。看来，只要普君华府一天不清盘，都会压制朝安两盘走货。

朝安最大的bug——学区拉胯！

其实朝安板块的优缺点很明显。

优点：

①有地铁，而且是地铁上盖；
②1站到桂城，4站千灯湖，都在蹭灯湖生活圈；

③产品力强，户型实用，交付标准好，价格吸引。

然而，就因为教育资源拉胯，再低的价格都无法吸引购房者。

幸运一点像时代云图，争取上了新九小，不幸运的，如金茂和星河，暂时还是分配到东方广场附近的二十四小，上学整整要走3公里。

| 朝安板块周边学校

更扎心的是，6月解除限购，朝安保留在限购之列，眼看客户回流至解限区，板块存在感越来越低，冲刺年中业绩，金茂率先甩出地板价2.1万+/㎡，星河虽然慢了半拍，但也只能放下身段，忍痛让利。

显然，朝安两盘都在试探市场的底线，让人欣慰的是，两盘的建筑进度可人，金茂预计2023年6月首批交付，星河预计2023年3月交付。

| 金茂进度

功夫君现场所见，金茂已显露出大气的小区正门广场，星河的商业楼栋外立面也已完整，相信不会有太多收楼风险。

| 星河进度

值得一提的是，东建果房旧改项目火力全开，至少10个楼栋拔地而起，最近流出招聘海报，透露项目命名为“东建明德城”，预计普君项目清盘后销售团队会转移至此，并透露今年国庆有可能开放销售中心。

遗憾的是，偌大的旧改项目仅配建一所幼儿园，依然无法解决朝安最大的教育bug，凭借东建“地头蛇”的本领，能否搅动朝安楼市，掀起一波关注呢？我们拭目以待。

| 东建果房建筑进度（摄于2022年6月）

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